《咸安区农村集体经营性建设用地入市实施细则》政策解读

为有序推进农村集体经营性建设用地入市，破解乡村产业用地制约，我区制定《咸安区农村集体经营性建设用地入市实施细则》（以下简称《细则》），现作简明解读。

一、制定背景

为贯彻《中共中央 国务院关于锚定农业农村现代化 扎实推进乡村全面振兴的意见》（中发〔2026〕1号）精神，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及自然资源部、湖北省试点工作要求，结合我区实际制定本《细则》，规范土地入市全流程管理，为乡村振兴提供土地要素保障。

二、核心适用范围

本《细则》适用于我区行政区域内，经依法批准的国土空间规划确定为工业、商服等经营性用途，已办理集体土地所有权登记、具备开发建设基本条件的农村集体经营性建设用地入市相关活动。入市是指农村集体组织作为土地所有权人，通过公开土地市场，将建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式，授予相关主体在一定期限内有偿使用的法律行为。

三、基本原则

入市工作坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线；严守不能通过农用地转为新增建设用地入市、不能把农民的宅基地纳入入市范围、符合入市条件的土地不能搞商品房开发三项负面清单；坚持用途管制、节约集约、民主公开、依法自愿公平原则。

四、核心管理规定

（一）入市主体

入市主体为代表集体行使土地所有权的农村集体经济组织（乡镇/街道、村/社区集体经济组织），按权属行使入市权；也可委托具备市场法人资格的合作社、镇级联营公司等，凭授权委托书代理入市。

（二）入市条件

拟入市地块需符合规划及产业、环保、土地使用标准，未纳入成片开发且列入年度土地供应计划；产权清晰无争议、无查封或权利限制、已依法办理土地所有权登记，完成前期开发及地上附着物补偿（有约定除外）；入市事宜经本集体经济组织三分之二以上成员或村民代表民主决策同意；符合法律法规规定的其他条件。

（三）入市途径

设置就地入市、调整入市、整治入市三种方式，重点盘活存量土地：符合规划、具备条件的可直接就地入市；零星分散、废弃公益性建设用地经复垦后，可调整指标至适宜地段入市；全域国土综合整治中，整理后规划为经营性用途且确权的，可依法入市。

（四）用途管理（正负面清单）

正面清单：优先用于集体经济和乡村产业，支持湖北省十大农业产业链配套用地；保障农村一二三产业融合发展用地（农产品加工、农村电商、仓储冷链、乡村旅游等）；鼓励用于工业、商服用地及70平方米以下小户型保障性租赁住房建设。负面清单：严禁用于商品住宅、别墅、私人庄园及变相房地产开发。

（五）入市方式及年限

入市方式：主要采取出让、出租、作价出资（入股）等方式，交易可通过招标、拍卖、挂牌、协议出让等合规形式开展，支持集体经济组织以土地使用权入股联营兴办企业。

使用年限：参照同类国有建设用地标准，商业用地40年、工业用地50年、保障性租赁住房用地70年。

灵活供地：鼓励长期租赁、先租后让等方式，单次出租最高20年，先租后让租赁期原则上不超过5年，租让年限之和不超过最高年限；推行5年至最高年限间的弹性年期供地，提升土地利用效率。

（六）入市核心流程

简化为八大闭环环节：入市准备→地价评估→制定入市方案→入市核对→公开交易→签订合同及监管协议→缴纳相关费用→办理不动产登记。

（七）收益与监管

收益管理：区人民政府定期公布并动态调整集体建设用地基准地价；土地增值收益调节金具体征缴、分配比例按《咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》实施。

全流程监管：签订农村集体经济组织、土地使用权人、区自然资源和规划局三方监管协议；土地开发利用需严格遵守合同及协议约定；闲置土地按《闲置土地处置办法》调查、认定和处置，严防土地浪费。

五、实施期限

本细则自公布之日起实施，有效期两年。本细则未尽事宜，按照国家、省、市相关法律法规及政策文件执行；若国家、省、市后续出台新规定的，从其规定。

《咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》政策解读

为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的收益分配机制，我区制定《咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》（以下简称《办法》），现作简明解读。

一、制定背景

为贯彻落实国家、省关于农村集体经营性建设用地入市相关政策要求，依据财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税〔2016〕41号）、财政部、自然资源部《关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）文件要求，结合我区农村集体经营性建设用地入市工作实际，制定本《办法》。

二、核心适用范围

本办法适用于本区行政辖区内，针对农村集体经营性建设用地入市、再转让两个环节的调节金征收、缴库及使用管理。

三、调节金征收管理

（一）差别化征收比例

实行用途差异化征收，按土地增值收益计征，入市环节商业用途按40%、工业及其他经营性用途按25%征收，再转让环节商业用途按30%、工业及其他经营性用途按20%征收。

（二）征收主体与缴库管理

由区财政局会同区自然资源和规划局联合组织征收，调节金全额上缴区国库并纳入地方一般公共预算管理，依据交易合同核定金额、开具缴款通知书并定期公示相关情况。

（三）征收与登记衔接

调节金缴纳凭证是不动产登记必备要件，交易方缴清价款、税费及调节金后，方可办理集体建设用地使用权登记，实现“先缴费、后登记”闭环管理。

（四）集体收益分配与监管

集体经济组织现金收益在留足集体所需后在成员间公平分配，收益纳入集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开并接受审计、政府及社会监督。

（五）法律责任

明确擅自减免、截留、挪用调节金等违规行为追责情形，对工作人员徇私舞弊、滥用职权等行为依法依规处理，涉嫌犯罪的移送司法机关。

四、实施期限

本办法自公布之日起实施，有效期两年。本办法未规定的事项，适用国家及湖北省有关法律法规及政策规定；国家后续出台新规定的，从其规定。