各乡、镇人民政府，各办事处、场，区政府各部门，咸安经济开发区，咸宁鄂南大竹海生态风景区，咸安商贸物流区，华彬金桂湖低碳经济示范区，向阳湖现代农业科技示范区：

《咸安区农村集体经营性建设用地入市实施细则》《咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》已经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

咸安区人民政府

2026年5月18日

（此件公开发布）

咸安区农村集体经营性建设用地入市实施细则

第一章 总则

第一条 为深入贯彻《中共中央 国务院关于锚定农业农村现代化 扎实推进乡村全面振兴的意见》（中发〔2026〕1号）的精神，破解咸安区乡村产业用地制约，引导和规范农村集体经营性建设用地入市，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）及《省自然资源厅关于印发<湖北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案>的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号）等法律法规和政策要求，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条 本细则所称农村集体经营性建设用地，是指经依法批准的国土空间规划确定为工业、商服等经营性用途，已办理集体土地所有权登记，且具备开发建设基本条件的农村集体经营性建设用地。

本细则所指的农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体组织作为土地所有权人，通过公开规范的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地的使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式，授予法人、自然人或非法人组织，在一定期限内进行有偿使用的法律行为。

第三条 集体经营性建设用地入市工作，坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线；严格落实“不能通过农用地转为新增建设用地入市、不能把农民的宅基地纳入入市范围、符合入市条件的土地不能搞商品房开发”三项负面清单；坚持用途管制、节约集约用地原则，充分发扬民主，遵循依法、自愿、公平、公开的工作要求。

第四条 区人民政府统筹负责全区农村集体经营性建设用地入市工作，区自然资源和规划局等相关职能部门负责集体经营性建设用地入市工作的实施推进。

第二章 入市主体

第五条 农村集体经营性建设用地入市主体为代表土地所有权的农村集体经济组织，包括乡镇（街道）集体经济组织和村（社区）集体经济组织。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权；入市主体可委托具备市场法人资格的合作社、镇级联营公司等组织，依据授权委托书代理实施入市相关工作。

第三章 入市条件

第六条 拟入市的农村集体经营性建设用地应当符合以下条件：

（一）符合经批准的控制性详细规划或村庄规划，明确拟入市地块规划条件，将入市项目纳入现有规划许可管理体系；

（二）符合产业准入政策、土地使用标准、生态环境保护等相关规定；

（三）不在成片开发范围内，且已纳入年度土地供应计划；

（四）土地及地上附着物产权清晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记；

（五）未被司法机关查封、未被行政机关限制土地权利；

（六）入市主体应统筹开展土地前期开发，处理完毕地上建筑物及其他附着物产权、补偿安置事宜，具备通路、通水、通电、土地平整等开发建设基本条件（入市交易双方另有约定的除外）；

（七）入市事宜经本集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表民主决策同意；

（八）符合法律法规规定的其他条件。

第四章 入市途径

第七条 集体经营性建设用地采取就地入市、调整入市、整治入市等三种途径实施。

（一）就地入市。依法取得、符合规划且具备开发建设基础设施条件的集体经营性建设用地可直接就地入市。

（二）调整入市。对历史形成的零星、分散的集体经营性建设用地，以及废弃的集体公益性建设用地等，可经先行复垦后，将用地指标调整至适宜地段入市。

（三）整治入市。依托全域国土综合整治项目优化宗地布局、明晰产权归属，整治后规划确定为经营性用途的集体建设用地，可按规定入市。

第五章 入市用途

第八条 集体经营性建设用地入市用途严格执行以下正负面清单：

（一）正面清单

优先用于发展集体经济和乡村产业，支持《省委办公厅 省政府办公厅关于培育壮大农业产业化龙头企业的意见》（鄂办发〔2021〕10号）明确的湖北省十大农业产业链相关用地，包括优质稻米、生猪、特色淡水产品、蔬菜、家禽及蛋制品、茶叶、现代种业、菜籽油、柑橘、道地药材产业链的配套用地。

重点保障农村一二三产业融合发展用地，直接服务于产地农产品加工、农村电子商务、仓储保鲜冷链、乡村旅游、创意研发办公等新业态用地。

鼓励用于工业、商业经营性项目及保障性租赁住房建设。

（二）负面清单

严禁用于商品住宅、别墅、私人庄园及变相房地产开发。

第六章 入市方式及年限

第九条 集体经营性建设用地主要采用出让、出租、作价出资（入股）等方式入市，交易形式可采取招标、拍卖、挂牌或者协议出让。采用协议出让方式的，严格限定适用范围，须经区人民政府批准，协议出让方案全程公开，主动接受社会监督。

农村集体经济组织可将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，以入股、联营等形式与其他市场主体共同兴办企业。

第十条 集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，参照同类用途国有建设用地标准执行，具体明确为：商业用地最高40年、工业用地最高50年、保障性租赁住房用地最高70年。

鼓励探索长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等灵活供地方式。以出租方式入市的，单次出租最高年限不超过20年；采取先租后让、租让结合方式的，租赁年限原则上不超过5年，租赁年限与出让年限之和不得超过对应用途最高年限。推行弹性年期供地机制，结合项目投资强度、产业生命周期及集体经济组织意愿，在不低于5年、不超过对应用途最高年限的范围内，合理确定弹性出让、出租年限，提升土地节约集约利用水平。

通过转让、转租方式取得的土地使用权，使用年限为原合同约定年限扣除已使用年限后的剩余年限，且不得超过法定最高年限。

第七章 入市程序

第十一条 农村集体经营性建设用地入市按下列程序进行：

（一）入市准备阶段。入市主体完成拟入市宗地勘测定界、权属核查、前期开发整理后，向区自然资源和规划局提出入市申请。区自然资源和规划局会同相关部门依据规划出具规划条件，明确产业准入、生态环保等管控要求。

（二）组织地价评估。入市主体委托具备资质的土地估价机构开展地价评估，结合评估结果、基准地价、标定地价等，合理确定拟入市宗地底价。

（三）制定入市方案。由入市主体编制入市方案，明确拟入市宗地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、开发强度、交易方式、入市底价、收益分配、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。入市方案经本集体经济组织民主表决形成正式决议，作为入市交易、合同签订和履约监管的重要依据，并作为政府有关部门受理、核对入市的要件。

（四）进行入市核对。入市主体须在入市交易前不少于10个工作日，向区自然资源和规划局提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料；涉及用途变更为保障性租赁住房、公共管理与公共服务用地的地块，需同步提交土壤污染状况调查报告等相关文件。区自然资源和规划局自收到材料之日起5个工作日内，会同有关部门完成地块审查，包括拟入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，是否符合收益分配原则等内容，出具审核意见及建议，纳入公开交易材料。

（五）实施公开交易。区自然资源和规划局依据本地区经济社会发展状况及国土空间规划实施情况等，将拟入市宗地纳入年度建设用地供应计划。入市主体委托区自然资源和规划局在土地市场监测监管系统发布出让公告，同步在中国土地市场网、土地有形市场进行公开，开展公开交易并完成交易结果公示。土地使用权的出让、出租等可通过招标、拍卖、挂牌或协议方式实施，并确定土地使用权人。

（六）签订交易合同、监管协议。入市宗地成交并公示完毕后，区自然资源和规划局在监测监管系统下载电子合同，组织土地所有权人与土地使用权人签订书面合同，并配套签订三方监管协议。合同签订后5个工作日内，报区自然资源和规划局备案并完成合同信息录入。

（七）缴纳相关费用。区自然资源和规划局及时将交易信息推送至区税务局、区财政局及入市地块所在乡镇人民政府。入市受让方按合同约定足额支付土地价款并依法缴纳相关税费；入市出让方按规定缴纳土地增值收益调节金。

（八）办理不动产登记。入市受让方缴清相关费用后，向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。涉及地上建筑物、其他附着物的，一并办理不动产登记。入市后有独立分宗要求的，应在符合规划的基础上，按照入市合同或补充合同约定办理分割登记。

第八章 收益管理

第十二条 区人民政府定期公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展、土地市场交易情况适时调整。

第十三条 集体经营性建设用地入市收益调节金的征缴比例、分配比例和方式按《咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》执行。

第九章 监督管理

第十四条 区自然资源和规划局依托土地市场监测监管系统规范合同管理。在签订入市合同的基础上，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，由农村集体经济组织、土地使用权人、区自然资源和规划局三方签订监管协议，明确各方权利和义务。

第十五条 集体经营性建设用地使用权出让方、受让方须严格按照法律法规、政策规定及入市交易合同，履行监管协议约定的开发利用土地义务，不得损害国家、集体和他人的合法权益。

第十六条 农村集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）相关规定执行。

第十七条 区市场监督管理部门负责对本实施细则执行情况进行公平竞争监督，任何单位或者个人发现在执行实施细则时有违反公平竞争的情形，可向市场监管部门举报。

第十章 附则

第十八条 本细则由区自然资源和规划局负责解释。

第十九条 本细则自公布之日起实施，有效期两年。本细则未尽事宜，按照国家、省、市相关法律法规及政策文件执行；若国家、省、市后续出台新规定的，从其规定。

咸安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法

第一章 总则

第一条 为规范全区农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，根据财政部、国土资源部（现自然资源部）联合印发《关于农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税〔2016〕41号）和财政部、自然资源部联合印发《关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）精神，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条 农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本包括集体土地补偿、地上附着物及青苗补偿、权属确权、宗地整治费用，以及入市环节相关税费、评估及交易服务费用；土地开发支出包括宗地场地平整、红线内给排水、供电、道路等基础设施建设、土壤治理等直接开发费用。

第三条 农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金（以下简称调节金），是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

第二章 征收缴库

第四条 调节金由区财政局会同区自然资源和规划局负责组织征收。

调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。

第五条 农村集体经营性建设用地使用权出让的，出让方应按土地使用权出让产生的土地增值收益，区分不同情况按比例缴纳调节金：

（一）商业用途按土地增值收益的40%征收调节金；

（二）工业及其他经营性用途按土地增值收益的25%征收调节金。

在入市后再转让环节，转让农村集体经营性建设用地使用权的，调节金按土地使用权再转让后的土地增值收益部分核定征收。

（一）转让商业用途的，按土地增值收益的30%征收调节金；

（二）转让工业及其他经营性用途的，按土地增值收益的20%征收调节金。

第六条 农村集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，成交总价款为入市收入。

以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。

以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让收入按以下方式确定：

（一）以出售方式再转让的，销售价款为再转让收入。

（二）以交换方式再转让并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。

其中，以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的，其评估价值为相应差价补偿款。

（三）以出租或作价出资（入股）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入。

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

第七条 农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，区人民政府有优先购买权。

第八条 农村集体经营性建设用地使用权交易通过土地有形市场或公共资源交易平台进行的，交易双方签订书面合同，明确成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

区自然资源和规划局应公开交易信息。

第九条 区财政局会同区自然资源和规划局根据合同和交易信息，核定调节金应缴金额，开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

区财政局会同区自然资源和规划局应定期公示农村集体经营性建设用地成交及调节金缴纳情况。

第十条 农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后，由区自然资源和规划局按规定办理不动产登记手续。

调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产登记手续的要件。

第十一条 调节金缴纳义务人应按合同、协议及缴款通知书规定及时足额缴纳调节金。

对未按规定缴纳调节金的单位或个人，区财政局会同区自然资源和规划局有权采取措施督促其补缴。

第十二条 调节金具体缴库办法按照省级财政部门非税收入收缴管理有关规定执行，暂填列政府预算收支分类科目“1039999其他收入”。

第十三条 农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，按照壮大农村集体经济的要求足额留存集体部分，剩余收益在本农村集体经济组织成员之间依法依规公平分配。对以非现金形式取得的土地增值收益应加强管理，并及时在农村集体经济组织内部进行公示。

农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计、政府和公众监督。

第三章 使用管理

第十四条 调节金纳入地方一般公共预算管理，由区财政局统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第十五条 调节金征收相关工作经费列入区级财政预算。

第四章 法律责任

第十六条 单位和个人违反本办法规定，有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准的；

（二）隐瞒、坐支应当上缴的调节金的；

（三）滞留、截留、挪用应当上缴的调节金的；

（四）不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库的；

（五）其他违反国家财政收入管理规定的行为。

第十七条 调节金征收、使用管理有关部门的工作人员违反本办法规定，在调节金征收和使用管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。

第五章 附则

第十八条 本办法由区财政局会同区自然资源和规划局负责解释。

第十九条 本办法自公布之日起实施，有效期两年。本办法未规定的事项，适用国家及湖北省有关法律法规及政策规定；国家后续出台新规定的，从其规定。