问：随着经济持续快速发展,农民收入水平跟以前相比，有了新的提高,不少农民在富足起来后,纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来,或批地建房,或拆旧重建,或扩建装修，2021年6月23日，区政府印发了《咸安区农村村民个人建房管理工作实施方案（暂行）》，请介绍下该政策出台的背景？

答：农村村民建房是老百姓对美好生活向往最直接的表现方式之首，但长期以来，农村建房管理矛盾较为突出。

社会现象：一是乱占耕地建房现象屡禁不止，村民住宅“沿路跑、随路建”，违法多占乱用耕地建房；二是有不少地方因为缺乏规划管控、没有计划指标等原因，导致农民宅基地合理需求得不到满足；三是农村自建房行业混沌无序,建房质量堪忧。如：山西襄汾重大坍塌事故、武汉新洲农民自建私房工地发生垮塌事故敲响了农村自建房安全警钟,如何提升乡村住宅的安全性,乡村生活的居住体验,是振兴乡村亟待解决的问题。

政策背景：2019年12月12日，为了保障农村个人建房合理需求，农业农村部 自然资源部在中央农村工作领导小组印发的《农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》的同时，出台了《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》，进一步贯彻了党和国家机构改革精神，落实新修订的土地管理法有关要求，落实属地管理责任，明确了乡镇人民政府和部门职责； 2020年8月18日湖北省农业农村厅、湖北省自然资源厅、湖北省住房和城乡建设厅下发了《关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》； 2020年11月18日省自然资源厅、省农业农村厅关于印发《湖北省保障农村村民住宅建设合理用地实施细则》的通知；2020年9月11日，咸宁市人民政府办公室印发《咸宁市农村村民个人建房管理暂行规定》，对规范农村宅基地和农房审批管理，合理利用土地，保护耕地，改善农村人居环境，促进美丽乡村建设提出了新的要求；我局会同区农业农村局起草了《咸安区农村村民个人建房管理工作实施方案（暂行）》（审议稿），并征求了乡镇和相关部门意见，2021年5月31日，咸安区政府第四次常务会议纪要审议通过，6月23日，以区人民政府办公室名义正式印发。

问2：嗯，那本次印发的工作实施方案为什么会有个适用范围？

答：这是因为农村村民个人建房的法定依据是村庄规划，但在编制市、县、乡国土空间规划时，会划定城镇开发边界线，在城镇扩展边界范围内的村不编制村庄规划，那么意味着城镇扩展边界内的农村个人建房无据可依，同时城镇扩展边界内会按照集镇发展需求，编制集镇规划，农村个人建房将按照集镇规划进行管理，为了保障农村个人建房的需求，需要明确下适用范围。

问3：这次出台的咸安区农村村民个人建房管理针对部门有哪些明确要求？

答：1.乡镇：承担农村个人建房宅基地使用和房屋审批、批前批后巡查监管、违法建设查处主要职责。

2.农业农村局：承担核定农户建房资格、用地标准、违法用地查处，盘活闲置宅基地并建立相关制度，将农民建房新增宅基地需求及时通报我局。

3.我局：承担指导编制村庄规划，核实建房是否符合国土空间规划和村庄规划，并对规划建筑方案进行审查和审批，依法申报办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理农民住宅的不动产确权登记。

4.住建局：承担组织编制和推广农村住宅图集，加强鄂南乡村建筑风貌引导，组织开展农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等方面工作。

5.生态环境、水利、城管等根据部门职能参与到农村村民个人建房管理上，有利于更好创造村民建房条件，让老百姓少走弯路。

问4：相比之前，新的方案对农村村民个人建房有哪些便民利民的新举措、新规定呢?

答：1.程序上有创新。原来农村村民建房先要办理规划证、然后再办理土地证，最后只有土地登记，新的方案将办理规划证和土地证的程序合并办理，让老百姓只跑一次，由乡镇核发《乡村规划许可证》；

2.时间上减少了办事流程。新的方案规定使用农村存量建设用地，简单说就是拆老房建新房的，只需乡镇报我局审核后就可以由乡镇直接发证，这样大大缩减了办事的时间，所以这里需要提醒广大的农民朋友，如果需要更快通过审核，在选址时尽量使用现有的建设用地；

3.保障农村住房的权益。原来农村住房只有规划证和土地证，本次方案中明确了房子按照审批要求建成并通过验收后，可申请办理不动产登记，这样就更好保障了老百姓的合法权益，对下一步农村住房三权分置打下了基础。

4.我局在组织编制乡镇国土空间规划时将预留5%的新增建设用地机动指标，用于保障村民建房农用地转用需求。

问5：那很多村民都很关心，如果他们有建房需要，特别要注意的有哪些呢？

答：1.禁止在永久基本农田保护区、生态保护红线核心区、江河湖泊保护范围、电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区、有重大地质灾害以及安全隐患区、城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域和法律、法规规定的其他禁止建房区域新建、改扩建个人住宅。

2.我们在城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，需按照道路级别，做好避让，如：国（省）道不少于30米，县（乡）道不少于20米，村级道路不少于5米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；在铁路沿线建房的，拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于30米。

3.加强风貌管控，对国家级、省级自然保护地及其周边需要进行景观管控区域，铁路、国道、省道、旅游景观路两侧各200米以及城乡出入口门户景观区，乡村风貌重点管制区域，城乡融合示范区、全域国土综合整治区以及因国土空间规划需进行重点管控区域，按照要求对建筑高度、色彩和立面样式实行严格管理。在历史文化名村、传统村落、特色景观旅游名村等自然历史文化保护街区域的新建、改建农村村民个人建房，按照鄂南民居风格进行设计和建设。

问6：嗯，最后请给大家介绍一下咱们村民个人建房具体要走怎样的申请和审批的流程呢？

答：1.村民提出申请。有宅基地资格权，向村民小组或村级组织提出申请。

2.村民小组收到农户申请书后，由本小组村民讨论或者征求本小组村民(特别是拟建房的相邻村民)意见，签订“四邻协议(相邻利益人签字留联系方式)”与“用地协议(内容含用地位置、宅基地面积、拟建房面积和建筑高度)”，村级组织收到农户申请建房的资料后，重点审核拟用地建房是否符合村庄规划后，在“用地协议”与“审批申请表”上盖章，之后将农户申请资料等报送乡镇人民政府。

3.乡镇政府审批。乡镇人民政府综合审批服务窗口受理后，填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》(附件2)，乡镇承担农村经管职能的部门初步审核申请人是否符合申请条件、报用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示。乡镇人民政府综合有关机构的意见提出审批建议。乡镇自然资源和规划部门初步审核用地建房是否符合乡镇国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，直接报送区自然资源和规划部门审核，审核后，由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。涉及占用农用地的，报区自然资源和规划局协助办理农用地转用审批手续后，由所在地乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。

4.批准公布。乡镇人民政府根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，报区自然资源和规划局制证，核发《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。总共四个步骤，构成了我们整个农村村民个人建房审批的这么一个完整的流程。

整个过程说起来比较多，其实就是需要填写农村宅基地和建房(规划许可)申请表和农村宅基地和建房(规划许可)审批表这两张表，然后就是提供户主信息和四邻协议几个资料，其他主要是部门按照流程审核资料就行了。